三千三百四十九　二つの不動産投資者
丙午(西洋地球破壊人歴2026)年
十一月九日(月)
不動産新規購入は、九年間やって来なかった。久しぶりなので、まづ動画で、勘を取り戻すことにした。或る人の動画で、利率を気にしてはいけない、と云ふ。同感である。そもそも小生は、その場所の将来性と、災害の恐れがあるか、駅まで徒歩か車か、雇用環境、を見る。利率は、考へたことが無かった。
その一方でこの方は、融資期間とＣＦを見た。そして融資期間は、築年数に関係する。古くなると、銀行は融資期間を短くするからだ。其の時は、この方のやり方が小生には役立たないことしか、思はなかった。
本日別の方が書いた、次の記事を見た。
先日、ちょっと田舎で以下のような物件が出た。
平成20年築、大手ハウスメーカーのアパート2棟一括
価格1億円（利回り10.8％）、満室
銀行融資は金利2.8％、期間35年
満室時の月収入90万円、月々の支払い額38万円、満室時の月のCF52万円
この利点は、次だと云ふ。
①利回りが高く、銀行で融資を受けられる
②満室である
③間取りが2LDK、2DKで新婚や家族 の需要が見込める
④建物の状態が良い
そこで、知り合ひに勧めると、辞退するとのことで、理由は
①今後の人口減少が激しく、2050年指数63。周辺市町村2050年指数76に比べてかなり低い。
②妻との約束の「貯金額の範囲内でローンを組んで実施する」という事が守れない
③できれば土地値の高い地域で、購入したい
小生は、売る時には③を気にしない。土地値は、同じ路線価でも、隣地とは大きく異なることがある。買ふ時は気にするが。さて、最初に勧めた方は
彼はずっと不動産を買って家賃収入を得たいと言っていた。年齢は50代。
24年後の2050年の心配をしているが、先延ばしすればするほど、年齢は上がり、融資年数は短くなる。
この物件は直近は満室が続いている。10年持った時を考えてみる。
残債は約8,000万円。支払いが10年間で4,560万円。CFは10年間で6240万円、空室10％経費10％で計算しても4992万円。
500万～600万円貯まったら現金で貸家を買う戦法を取ると、10年で10戸は購入できる。
この記事を読み、不動産投資者には、借り入れ事業拡大型と、自己資金副収入型の、二種類があることに気付いた。「彼はずっと不動産を買って家賃収入を得たい」なので、中間だ。その曖昧さが、勧めた方からは、慎重すぎる、と映る。
不動産投資に二つ有り
一は銀行融資で拡大
二は貯金の内で副収入
両者の中間も亦(また)不(ず)二悪から一
反歌　 買ふ人のほかの見方も見てみるも楽しく読みて為にはならず(終)

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